中國企業晚近持續投入馬來西亞不動產的開發，在首相納吉需金孔急的情形下，無往不利，在依斯干達地區由中國最大的不動產開發集團碧桂園投資，於柔佛海峽旁填海開發佔地4個人工島可容70納萬民住戶的高級都市計畫「森林城市」就是一個代表性案例。
☀︎ 王文岳／國立暨南國際大學東南亞學系副教授兼系主任（2018/4/27）
近十年，亞洲經濟蓬勃發展，附隨的房地產開發與跨國投資熱潮，造成東亞各國房地產普遍飛漲。高昂的房價，不但造成青年無力購屋現象，受益於房地產開發的新貴階級，開著超跑招搖過市炫富現象，往往強化相對剝奪感，甚至衍生社會問題。經濟成長迅速的東南亞國家自然亦是跨國房地產資本投資的重要標的，土地開發固然累積了大量的財富，同時也往往是壓迫的來源。在仰光、金邊的房地產市場，近年早已因外來資本的投入而帶動的房市泡沬。然而，外來資本結合本地權貴進行的土地開發，往往也是土地強徵與掠奪的起源，長此以往，官逼民反，揭竿起義，甚至影響社會秩序穩定。
馬來西亞固然不是緬甸與柬埔寨，但晚近因為外來資本投入炒房，已是馬來西亞經濟成長的重要來源之一。外來資本投入炒房衍生的負面現象，已是台灣社會的重要政治議題。在馬來西亞，土地開發造成的政治爭議，恐怕還在台灣之上。最明顯的例子，就是柔佛海峽旁的「森林城市」（Forest City）。
做為與新加坡一水之隔的高級開發案，出現了四個填海造陸的人工島，來自中國的大型房地產開發集團碧桂園，計畫在這裡憑空創造一座新的智慧城市，宛如科幻小說的太空城，先進的保全與地下完善的交通網，創造出未一代的「夢想天堂」。外來開發集團投入跨國建案並非例外，台灣的開發案也常標榜與日本建設集團合作。
「森林城市」奇特之處，在於這個馬來西亞境內的開發案，設計、資金、建設、營銷幾乎全數來自於中國。在馬來西亞合作夥伴柔佛州蘇丹伊斯干達下轄的「依斯干達海濱控股公司」（Iskandar Waterfront Holdings, IWH）合作下，碧桂園集團擁有完全的自主權，而這正是爭議所在。
中國資本在大馬：政治與市場
馬來西亞與中國的中國關係是在後冷戰時期才出現巨大轉變，在此之前，馬來西亞與馬來西亞共產黨鬥爭，與中國關係惡化。1989年，馬來西亞共產黨總書記陳平在泰國與馬來西亞簽署和平協定，結束了馬共長期的武裝鬥爭，馬來西亞與中國的關係才開始加溫。同時，中國也訂新的《國籍法》，不再將大馬華人視為「中國國民」，自此以後，「華人」不再是馬來西亞與中國關係的障礙。 雙邊關係的加溫，與經濟有密切關係。1990年代馬哈迪倡議「東亞經濟集團」（East Asian Economic Grouping, EAEG），在亞洲各國迴響不大，只有為了突破六四天安門事件後西方封鎖的中國明確表達支持。此後，中馬關係急速進進，雙方簽署一系列公報，包括1999年《馬來西亞和中國未來合作框架》、2004年與2005年的《聯合公報》，2014年的《聯合公報》。2013年中馬雙方簽署《全面性戰略夥伴關係》，同年，雙方亦簽署了《馬中經濟合作五年規畫》，涵蓋了11個合作領域，雙方關係以經濟為支撐，殆無疑義。
中馬關係自然不可能僅止於作生意，晚近中國積極擴張自身在南海的軍事存在，對於馬來西亞的安全政策，就造成挑戰。2012年以後，馬來西亞持續向中國抗議中方船艦進入馬來西亞海域的情形，此同時，馬來西亞修正安全戰略，歡迎美國歐巴馬總統的「重返亞太」，並於2014年高規格接待這位近40年首次來訪的美國總統。翌年，馬來西亞擔任東協主席時，東協在南海議題上發表了較為強硬的聲明。由以上的描述中，馬來西亞的政治人物談到與中國的關係時，多半存在大量的溢美之詞，對於中國倡議的「一帶一路」，亦極力爭取，但在關鍵領袖中，維持以東協為外交核心的「東協中心性」以及強調自身的戰略位置並無改變。
納吉掌政時期的中馬關係
現今馬來西亞首相納吉的父親拉薩（Abdul Razak）擔任首相任內，是促成馬來西亞領先其他東協國家與中國建立正式關係的關鍵，之後拉薩首相逝後，夫人擔任馬來西亞駐中國大使，賡續中馬關係的延續，因此，2009年納吉（Najib Razak）就任首相之後，第一個海外官方訪問的國家就是中國，突顯納吉首相承繼父親遺志之意。納吉之子亦留學中國留學，2013年習近平訪馬的國宴上，納吉首相、拉薩夫人與家族同時出席，中馬關係如膠似漆，和樂融融，也反映在「一帶一路倡議」大量投資在馬來西亞的情形上。
納吉與中國的關係密切，也因此納吉施政造成的非議，影響了中馬關係。譬如納吉在2009年所成立的「一個馬來西亞發展公司」（1MDB），宣稱要引進戰略專案來促成長期可持續的經濟發展，吸引外來直接投資，以協助馬來西亞擺脫中等收入的陷阱。然而，2015年馬哈迪（Mahathir Mohamed）與納吉分裂之後，持續批判一馬公司的經營內幕。加上一馬公司的瑞士籍離職員工Justo（Andre Xavier Justo）亦將內部情報交給英國記者Brown（Clare Rewcastle Brown），發表於《砂勞越報告》（Sarawak Report）網站，經由馬來西亞The Edge媒體集團曝光，這些內部情報的告發使一馬公司的醜聞引起美國、瑞士與新加坡等國的調查。根據美國司法部起訴書，指出「大馬一號官員」（Malaysia Official 1）的涉入為一馬公司貪腐的關鍵，而「大馬一號官員」的親信，同為一馬公司國際洗錢的主要受益者。一馬公司貪腐醜聞曝光之後，納吉撤換了副首相、4個部長與檢查總長，並且限制媒體報導，同時也封鎖部分報社與網站，以挽救納吉岌岌可危的政治正當性。
馬來西亞的「官聯公司」（government-linked company, GLC）由於監理不明與缺乏問責機制，長期以來易受政商關係影響，成為貪腐的重要淵藪。然而，一馬公司貪腐規模與政府高層涉入的情節史無前例，迄今已有420億令吉的負債，而納吉首相更被指涉透過私人銀行帳戶挪用官聯公司資金達數10億令吉，存在嚴重的資金缺口，因此中國對於一馬公司的資金援助成為納吉政治前途的主要資助。不但由中國廣核集團溢價併購一馬公司旗下的「Edra全球能源公司」（Edra Global Energy Bhd）所負責營運的所有發電廠，也同時接收附帶的60億令吉的負債，總併購額高達158億令吉。另一個存在高度爭議的一馬公司旗下資產出售案為旗下的房地產再開發公司「大馬城」（Bandar Malaysia），依斯干達海濱控股公司（Iskandar Waterfront Holdings, IWH）與中國中鐵（China Railway Group Limited, CREC）合組的聯營公司ICSB（IWH CREC Sdn Bhd）負責收購，使一馬公司免於因無法償債而破產。
森林城市的爭議
中國企業晚近持續投入馬來西亞不動產的開發，自然在納吉需金孔急的情形下，無往不利，在依斯干達地區由中國最大的不動產開發集團碧桂園投資，於柔佛海峽旁填海開發佔地4個人工島可容70納萬民住戶的高級都市計畫「森林城市」（Forest City）就是一個代表性案例，此計畫案總經費為1050億令吉，享有租稅優惠，以中國買家為主要訴求，預計2035年竣工。然而，由於外來投資應在鋼材資材採用與勞工應有本地內容之限制，勞工的組成本例外國人佔60%，本地勞工應佔40%，而工程所需資材，外國進口與馬來西亞生產應各佔50%。然而，主要的中資開發案，多數未依此規範，避免外界瞭解到內部工地建設絕大多數的工人皆為中國勞工，少部分為孟加拉勞工的事實，建案外圍高牆，免招非議。
此外，森林城市以中國買家作為銷售對象，因此，森林城市的營運與銷售團隊成員以中國籍人士為主，其主要賣點之一，除了西式環境與教育，購買森林城市的中國住戶持有10年以上，將可以申請馬來西亞的永久居留權。也因此，馬來西亞政爭升高之際，前首相馬哈迪批評此一交易形同賤賣國產，等同將大馬國家土地永久賣給中國，如果2個世紀之前蘇丹將淡馬錫島賣給英國導致新加坡出現一樣。
為了平息馬哈迪批評所造成的政治風暴，首相納吉聲明森林城市的土地契約為臨時契約（Lease Hold, Hak Milik Sementara），而非永久契約（Free Hold, Hak Milik Kekal）。然而，柔佛州蘇丹殿下強調森林城市的土地契約為永久契約，此舉使得透過填海工程進行森林城市，發展為馬來西亞國內政爭、柔州王室與中國資本之間的政治角力，再加上中國政府緊縮外匯管制，結果使得位於新山地區的森林城市鎖定中客的期待落空，只得轉往台港日投資客兜售，此等政治變動使得碧桂園集團期待落空，始料未及。
